ADA PEMBEKALAN DIMANA-MANA

Pertama, tentunya saya ucapkan terimakasih kepada Mas Aryo yang terus tanpa kenal lelah membangun Indonesia dengan properti,  dan ucapan terimakasih karena Mas Aryo sudah banyak memberikan pencerahan kepada saya bagaimana cara bisnis developer properti dengan gaya otak kanan.  Kadang pada kondisi tertentu, bahkan saya menggunakan otak kanan luar…

Sudah 3 tahun terakhir ini, ditengah kesibukan sebagai PNS, saya bergelut mengembangkan perumahan di depok, alhamdulillah sekarang ini ada 10 perumahan yang sudah selesai dan sedang berjalan, dan 2 perumahan yang akan segera launching,  seluruhnya di kota depok tepatnya di Kecamatan Beji, Kecamatan Bojong Sari dan Kecamatan Cipayung.

Dalam rangka menyambut KOPDAR depok property forum, saya ingin berbagi pengalaman mengembangkan lahan 2.990 m2 di Kecamatan Beji Depok. Terus terang, tulisan ini terinspirasi dan mencontoh dari tulisan suhu AW tentang perijinan di kota Depok, walau serupa tapi tidak sama. Semoga suhu mengizinkan.

Saat ini perumahan tersebut dengan jumlah 20 unit sudah laku terjual 100%, dan kabar gembiranya  fasos fasumnya telah diserahterimakan ke pemda depok (penyerahan ini mendapat pujian dari pemda, karena ini barang langka). Sebagai informasi saja, banyak pengembang yang tidak atau belum menyerahkan fasos fasumnya ke pemda walau sudah habis terjual.

Lahan dibeli oleh perorangan atas nama investor dengan cara pembayaran bertahap. Sehingga skenario legalnya; kami lakukan AJB PPAT yang kemudian dari sana terbitlah sertifikat atas nama investor. Waktu itu skenario ini kami pilih karena investor berkeinginan sertifikat harus atas nama beliau, untungnya si pemilik tanah bersedia walaupun pembayaran dilakukan secara bertahap. Dan untuk selanjutnya dalam rangka mempercepat proses perijinan dan mempermudah mendapatkan fasilitas kredit baik KPR maupun kontruksi, saya selaku pengelola mendapatkan AKTA KUASA JUAL.

IJIN TETANGGA

Berbekal AJB + Kuasa Jual tersebut dilampiri data-data pribadi, kami mengurus Ijin Tetangga, yaitu surat pernyataan tidak keberatan dari 3 orang warga yang tinggalnya berbatasan langsung dengan lokasi kami, dan tentu saja di ketahui oleh Ketua RT dan Ketua RW. Proses untuk mendapatkan ijin tetangga tidak selalu mudah, kami perlu audiensi dengan pihak RT RW kurang lebih 1 minggu, baru kemudian mendapatkan tandatangan. Pihak RT RW meminta kompensasi sebesar 10 juta, dan kami setujui. Kemudian setelah itu segala urusan dengan lingkungan jadi lancar. Kompensasi 10 juta untuk RT, RW ini adalah pembekalan pertama.

REKOMENDASI KECAMATAN

Setelah ijin tetangga yang diketahui RT RW ada di tangan. Kemudian kita meminta surat pengantar dari Lurah untuk mengajukan SURAT REKOMENDASI KECAMATAN, yaitu rekomendasi  untuk membangun perumahan di lahan kami. Prosesnya 2 hari selesai. Biayanya 150 rb/unit untuk lurah dan 250 rb/unit untuk camat. Total 8 juta. Ini pembekalan kedua.

IPR (IJIN PEMANFAATAN RUANG)

Tahapan berikutnya adalah mengajukan IPR ke BPPT (Badan Pelayanan Perijinan Terpadu) IPR terbit kurang lebih 3 minggu, yang berisi efektifitas lahan (lahan komersial) yang dijinkan, KDB, GSB, dll. Berbekal IPR ini kita sudah bisa untuk mulai berkoordinasi dengan Bank dalam rangka pengajuan fasilitas KPR maupun Kredit kontruksi, sambil menunggu Site Plan dan IMB terbit. Retribusi resmi dan biaya entertain pengurusan IPR sebesar 4 juta. Ini pembekalan ketiga.

PEIL BANJIR

Biasanya setelah IPR terbit, sebagai salah satu syarat untuk mendapatkan SIte Plan kita disyaratkan mengurus peil banjir. Namun dikarenakan lahan kami kecil dan posisinya sangat aman dari banjir dan potensi untuk membuat banjir terhadap lingkungan sekitar sangat kecil, kami tidak disyaratkan untuk mengurus peil banjir ini. Walaupun tidak disyaratkan peil banjir, tetapi di dalam pelaksanaannya, kami harus harus keluar biaya untuk membuat saluran air  keluar dari komplek perumahan sekitar 70 meter sampai bertemu dengan sungai. Untungnya lahan untuk jalur saluran tersebut tidak kami beli, kami hanya membuat salurannya saja.

BERITA ACARA PENYERAHAN TANAH MAKAM

Diantara syarat lainnya untuk mendapatkan siteplan, kita harus menyediakan lahan makam seluas 2% x luas lahan sesuai IPR. Untuk Kota Depok, biasanya lahan makam mana yang kita beli akan diarahkan oleh staf BPPT, pengalaman saya kita diarahkan di kelurahan Pasir Putih Kecamatan Sawangan dengan harga beli 125 rb – 175 rb perm2. Harga diatas belum termasuk biaya entertain nya. Waktu prosesnya sekitar 1 minggu. Total biaya dikeluarkan 17,5 juta. Ini pembekalan ke-empat.

PENGESAHAN SITEPLAN

Setelah memiliki IPR dan Berita Acara Penyerahan Tanah Makam, lalu kita mengurus pengesahan siteplan di BPPT. Waktunya 3 minggu. Seperti biasa, ada retribusi resmi dan ada biaya entertain, totalnya 5,5 juta. Ini pembekalan kelima.

IMB

Ujung dari proses pengurusan perijinan perumahan adalah mengurus IMB. Dasarnya adalah IPR. waktu yang dibutuhkan sekitar 3 minggu. Biaya penerbitan IMB induk untuk perumahan kami ini total sebesar 24 juta. Ditambah lagi jasa membuat IMB rincikan perkavling dengan total biaya sebesar 2 juta, biaya ini adalah pembekalan ke-enam. Selesai sudah seluruh proses perjinan dan pembekalan tahap awal.

Hari-hari selanjutnya tentunya lebih banyak urusan penjualan dan pembangunan rumahnya, tetapi untuk urusan pembekalan sampai rumah kita terjual 100% dan serah terima rumah ke konsumen, serta serah terima fasos fasum ke pemda, pembekalan pasti akan terus ada (misalnya sumbangan untuk 17 agustusan, sumbangan untuk karang taruna, FBR, dan sumbangan macam-macam lainnya) walaupun jumlahnya sudah berkurang.

Dilain waktu, insya Alloh saya akan sharing soal urus perijinan lahan luasan yang lebih kecil dengan jumlah rumah dibawah 12 unit, dengan efektifitas lahan bisa sampai 80%. Sebenarnya lebih sulit, karena banyak aturan main yang tidak boleh dilanggar. Sesungguhnya kita membangun perumahan tapi izinnya rumah tinggal. Mungkin cocok untuk para pemula yang akan memulai projek perdananya. Karena saya sudah beberapa kali mendevelop perumahan skala kecil dengan luasan antara 600 sd 1800 m2 yang lokasinya berada di kelurahan kukusan, tepatnya di belakang Kampus UI. Kalau di spanduk saya tulis “punya Rumah Nempel dengan UI, mau?”. Pada spanduk untuk lahan yang lain saya tulis “punya rumah lokasi nempel jakarta harga depok, mau?”.

Demikianlah sharing perdana saya ini, semoga ada manfaatnya.

Semoga dengan sharing ini, walau kursi  sudah penuh, saya masih diizinkan panitia memesan 1 seat untuk hadir dalam kopdar depok property forum hari minggu besok. Terimakasih.

Wassalam

Rahman Firzi

Sumber : millis YBP