Seputar Masalah Konsumen Perumahan

Assalamualaikum wrwb

Tulisan dibawah ini adalah seputar permasalahan Konsumen, tp sebagai Developer atau calon Developer sebaiknya perlu tahu masalah dibawah ini, spy bisa bercermin..

Untuk mendapatkan hunian yang tepat Anda harus melihat sekian banyak rumah sebelum memilih satu di antaranya.

1. Guna meminimalisir kemungkinan serah terima rumah meleset, beli rumah di perumahan yang memiliki legalitas lengkap. Lihat ke lokasi, apakah proses pematangan tanahnya sudah berjalan. Cek secara berkala progress pembangunan rumah. Sesuaikan pembayaran dengan progress. Pembelian tunai hanya layak untuk rumah siap huni.

2. Khusus apartemen sebaiknya beli yang sudah jadi. Baik juga bila developernya anggota asosiasi seperti REI dan Apersi. Jadi, kalau ada masalah bisa minta bantuan asosiasi untuk mendisiplinkan anggotanya.

3. Pastikan jadwal serah terima rumah tercantum dalam perjanjian pengikatan jual beli (PPJB) dan AJB. Sudah mulai ada developer yang berani menerakan jadwal serah terima dalam tanggal, bukan hanya bulan. Jangan menerima saja klausul dalam PPJB karena sering menempatkan konsumen dalam posisi lemah. Misalnya, bila terlambat mencicil didenda satu permil per hari. Sebaliknya, kalau serah terima rumah telat, developer hanya dikenai pinalti terbatas. Bila hak dan kewajiban para pihak tidak seimbang, jangan ragu meminta developer memperbaikinya.

4. Pastikan Anda meneken PPJB dengan developer atau pihak lain yang dikuasakan developer. Sebaiknya proses PPJB juga dilakukan di hadapan notaris/PPAT yang Anda pilih atau dari developer. Minta draft PPJB sebelum membayar uang muka. Tak perlu khawatir transaksi batal karena kecerewetan Anda. Masih banyak pilihan rumah lain.

5. Spesifikasi bangunan tidak sesuai janji
Dalam brosur developer hanya menyebutkan spesifikasi material secara umum. Tapi, kini sudah ada beberapa yang berani mencantumkan merek dalam PPJB. Bila memungkinkan beli rumah di perumahan seperti itu. Kalau tidak, minta developer menyebutkan spesifikasi material itu dalam PPJB atau AJB. Cek pembangunan rumah untuk memastikan spesifikasi bangunannya memang sesuai janji. Bila melenceng sejak awal Anda bisa mengoreksi.

6. Bangunan tidak rapi
Problem ini terkait kualitas pemborong yang dipakai developer, dan kita belum memiliki sistem pemeringkatan kontraktor. Karena itu yang bisa dilakukan, melihat finishing rumah contoh, rumah yang sudah jadi, atau rumah di proyek developer sebelumnya (kalau ada). Kiat lain dengan mencek proses pembangunan rumah, sehingga Anda tahu kualitas pengerjaannya dan bisa segera mengoreksi bila ada yang tidak memuaskan. Kalau kualitas rumah tetap tidak sesuai janji, jangan mau meneken berita acara serah terima.

7. Pembangunan tidak sesuai konsep awal
Pengembangan perumahan memiliki master plan (rencana induk) dan site plan (rencana tapak yang lebih detail). Tapi, master plan dan site plan hanya informasi peruntukan lahan: permukiman, fasilitas termasuk ruang terbuka, prasarana dan utilitas seperti jalan, selokan, dan jaringan listrik. Konsep pengembangan perumahan tidak tergambar di master plan. Developer bisa membangun dengan konsep apapun sepanjang tidak menyalahi master plan dan site plan. Mungkin ada fasilitas yang wajib disediakan seperti sekolah, klinik, dan rumah ibadah. Tapi, boleh jadi developer hanya wajib menyediakan lahan. Sementara fasilitas seperti mal atau club house bersifat opsional. Karena itu kalau developer berkoar akan mengembangkan rumah taman bergaya klasik dilengkapi club house, tak ada yang bisa Anda pegang kecuali komitmennya. Yang diperjanjikan dalam PPJB dan AJB hanya rumah. Upaya yang bisa dilakukan agar janji itu dipenuhi, adalah dengan membeli di perumahan yang dikembangkan developer dengan reputasi cukup baik. Selebihanya lebih baik berkonsentrasi memastikan posisi rumah: jauh dari gardu listrik, tidak di bawah saluran listrik tegangan tinggi, tidak akan tergusur jalan tol, dan lain-lain. Untuk itu cek langsung ke lokasi karena semua itu tidak tergambar di master plan.

8. Ukuran kaveling tidak sesuai sertifikat
Kasus ini biasanya terjadi pada kaveling sudut (hook) atau di pinggir blok yang memiliki sisa tanah. Untuk menangkalnya, lihat denah kaveling hasil pengukuran kantor pertanahan. Tanyakan juga sistem developer menghitung luas bangunannya. Kalau kurang yakin, minta diukur ulang. Kekurangan hingga lima persen masih bisa ditoleransi. Pastikan ukuran kaveling resmi tercantum dalam PPJB dan AJB termasuk posisinya di site plan. Untuk itu tambahkan klausul sanksi bagi developer bila saat serah terima, luas kaveling tidak sesuai AJB. Lakukan transaksi di hadapan notaris/PPAT. Sebaiknya beli rumah dengan fasilitas KPR karena bank akan ikut memastikan luas kaveling dan bangunannya.

9. Kaveling dipindahkan tanpa persetujuan konsumen
Masalah ini bisa diantisipasi dengan meminta developer menambahkan klausul pemindahan posisi kaveling dalam PPJB. Untuk itu di PPJB pastikan posisi kaveling Anda sesuai site plan.

10. Komplain tidak ditanggapi selama masa garansi
Ini juga bisa diatur dalam PPJB. Sampaikan komplain secara lisan dan tertulis, dan pastikan developer menerimanya. Bila tidak ditanggapi, tak ada salahnya menulis surat di koran, meminta bantuan asosiasi developer, atau bahkan membawa kasusnya ke badan penyelesaian sengketa konsumen (BPSK) atau YLKI. Problem juga bisa diminimalisir dengan mencek proses pembangunan, agar Anda mengetahui sejak dini potensi masalah pada rumah dan segera meminta developer mengatasinya. Cek secara seksama kondisi rumah sebelum serah terima, termasuk kondisi utilitasnya.

11. Pengelolaan lingkungan tidak memuaskan
Selama masa pengembangan, pengelolaan lingkungan biasanya ditangani estate management yang dibentuk developer, didukung estate regulation berikut iuran pengelolaan (IPL)-nya. Anda bisa melihat kualitas pengelolaan dan estate regulation itu saat membeli rumah.Bila kurang sreg Anda bisa mencari rumah lain, atau meneruskan transaksi dan bersama penghuni lain membentuk perhimpunan untuk mendesakkan perbaikan. Dalam hal ini harus jelas standar pengelolaan lingkungan yang diinginkan, karena akan berujung pada nilai iuran yang harus dibayar. Selain itu dengan standar yang jelas, puas atau tidak puas lebih terang ukurannya. Yang repot sering di sebuah perumahan baru sedikit yang mendiami rumahnya, sehingga banyak pemilik menunggak iuran yang berdampak pada pengelolaan lingkungan. Karena itu upayakan membeli rumah di perumahan yang banyak dihuni dan bukan sekedar ajang investasi.

12. Banyak rumah beralih fungsi
Masalah ini juga efektif diatasi bila ada persatuan warga. Pasalnya, developer pun kesulitan mencegahnya karena rumah sudah menjadi milik penghuni. Sebaiknya ada kesepakatan warga untuk tidak mengubah peruntukan rumah, karena bukan hanya melanggar tapi juga mengganggu penghuni lain. Bila ada yang bandel, selain kepada developer, sampaikan juga keluhan ke pemerintah setempat yang berwenang meluruskannya. Hal serupa juga perlu dilakukan terhadap perubahan bentuk rumah. Baik juga meminta developer mengatur tegas soal alih fungsi dan renovasi rumah itu dalam estate regulation.

13. Fasilitas tidak direalisasikan
Masalah ini sudah dibahas di bagian ketujuh. Yang bisa Anda tanyakan hanya fasilitas yang wajib disediakan sesuai dengan master plan, dan mengadukan ke pemerintah setempat bila developer tidak merealisasikannya. Fasilitas selebihnya tergantung komitmen developer yang sulit dituntut secara hukum bila tidak dibangun.

14. Perumahan terendam banjir
Lazimnya setiap perumahan sudah memperhitungkan potensi banjir. Kontrol terhadap kemungkinan itu berada di tangan pemda yang menerbitkan izin. Biasanya patokan yang dipakai adalah peil (ukuran ketinggian) banjir setempat. Jadi, tanyakan kepada developer peil banjir itu. Tanya juga warga di sekitar perumahan mengenai kondisi kawasan, apakah tergenang saat hujan lebat atau tidak. Lihat posisi perumahan terhadap aliran sungai, apakah cukup dekat dan cukup tinggi, dan apakah air bisa dilepas dengan leluasa ke sungai dan selokan. Perumahan mestinya dilengkapi drainase memadai dan areal resapan seperti ruang terbuka dan sumur resapan yang terpelihara cukup baik. Dalam sebagian kasus banjir lebih disebabkan oleh buruknya pengelolaan kota dan rusaknya area resapan air di hulu. Tapi, baik juga menyimpan brosur berisi janji-janji developer sampai rumah selesai dibangun dan dihuni. Jadi, bila perumahan kebanjiran ada bahan untuk menuntut.

15. Developer tidak membangun rumah
Problem ini terjadi kalau membeli rumah di perumahan yang tidak jelas legalitasnya. Karena itu saat membeli yang pertama dicek adalah legalitasnya. Supaya lebih aman beli dengan KPR karena bank akan ikut menelisik legalitas dan reputasi developer. Bisa saja legalitas lengkap tapi konsep perumahan terlalu muluk sehingga pengembangannya macet. Pegangan Anda hanya track record developer, dengan menelusuri proyek-proyek sebelumnya dan animo konsumen terhadap proyek-proyek itu. Kalau cukup diminati berarti developernya relatif terpercaya. Melelahkan, memang proses mencari rumah. Jangan heran dalam dunia real estate dikenal rumus: melihat 100 rumah, menawar 10 unit, menghitung harga tiga di antaranya, sebelum memutuskan membeli satu. Yoenazh K Azhar, Bunga Pertiwi

Bisa jadi permohonan KPR Anda (katakanlah di Bank A) ditolak hanya karena bank yang Anda pilih itu bukan bank yang memberikan kredit konstruksi (misalnya Bank B) di perumahan yang hendak Anda beli. Hal ini jamak dalam dunia perbankan karena kredit konstruksi memakai agunan sertifikat induk perumahan.

Sepanjang developer membayar kredit konstruksi ke Bank B lancar sebetulnya tidak jadi soal. Bank B tinggal menyerahkan sertifikat yang sudah dipecah, dan sebagai gantinya menerima dana sebesar KPR yang diminta konsumen dari Bank A yang bertindak sebagai penyalur KPR. Yang jadi masalah jika pembayaran kredit konstruksinya bermasalah, pasti developer akan menemui kesulitan dalam mengurus pemecahan sertifikat.

Bank penyalur KPR lazimnya tidak mau mengambil risiko dan menolak permohonan KPR Anda. Ini menjelaskan kenapa di sejumlah perumahan developer membatasi pilihan KPR di bank tertentu. Dalam hal ini yang bisa Anda lakukan adalah mencari perumahan yang kredit konstruksinya tidak bermasalah, perumahan yang sertifikatnya sudah dipecah, atau perumahan yang kredit konstruksi dan KPR-nya dari bank yang sama.

2. Bunga KPR naik, cicilan meningkat
Umumnya bank penyalur KPR saat ini menerapkan sistem bunga efektif floating (mengambang). Sistem bunga ini sensitif terhadap perubahan bunga pasar. Bila bunga pasar naik, bunga KPR ikut naik sehingga cicilan bulan berikutnya juga meningkat.
Ada beberapa kiat untuk mengatasinya. Misalnya, mengajukan KPR dengan angsuran kurang dari 1/3 penghasilan. Jadi, kalau gaji Rp5 juta, ambil KPR dengan cicilan maksimal Rp1,5 juta/bulan. Dengan demikian bila ada kenaikan bunga, penghasilan Anda masih memungkinkan menutup peningkatan cicilan.

Anda juga bisa mengambil program bunga fixed beberapa tahun yang sekarang banyak ditawarkan bank. Dengan bunga fixed cicilan KPR tidak berubah selama, katakanlah 2 – 3 tahun. Saat bunga fixed berakhir, gaji Anda boleh jadi sudah mampu menutup kenaikan cicilan.
Atau, mengambil KPR dari bank dengan sistem bunga anuitas yang relatif lebih stabil (berubah setiap tahun bila bunga pasar berubah). Kalau masih was-was juga, cari bank yang menyalurkan KPR dengan bunga flat atau KPR bank syariah yang cicilannya tetap selama masa KPR. Hanya periode KPR dengan sistem bunga ini lebih pendek (kurang dari 10 tahun).

3. KPR lunas, sertifikat rumah belum diserahkan
Tanah perumahan yang dikembangkan developer umumnya berasal dari banyak pemilik. Karena itu statusnya juga beraneka. Ada yang baru girik, ada yang sudah HGB (SHGB) dan hak milik (SHM), ada yang bahkan tidak dilengkapi dokumen. Setelah dibeli semua tanah itu disertifikatkan atas nama developer dengan status HGB. Inilah yang disebut sertifikat induk.

Saat tanah dikaveling-kaveling dan dipasarkan berikut bangunan, sertifikat induk itu dipecah atas nama konsumen, juga dengan status HGB. Dalam praktik SHGB bersama dokumen lain seperti IMB dan akta jual beli (AJB), diterima bank dari developer dalam 12 bulan sejak konsumen melunasi bea balik nama (BBN). Jadi, bila Anda mengambil KPR berjangka dua tahun, bank bisa langsung menyerahkan sertifikat begitu kredit lunas.
Tapi, ada saja masalah yang membuat sertifikat belum bisa dipecah dan diserahkan developer ke bank. Misalnya, konflik antarpemegang saham di perusahaan developer yang membuat pemecahan sertifikat terbengkalai. Atau untuk menghemat biaya, pengurusan sertifikat dilakukan sekaligus setelah satu tahap pengembangan selesai melalui oknum kantor pertanahan dan bukan notaris/PPAT.

Sebelum rampung si oknum dimutasi ke bagian lain, sehingga data-data dan dokumen konsumen yang sudah diserahkan developer berceceran. Akibatnya, pengurusan harus diulang melalui oknum pejabat yang baru. Pemecahan sertifikat pun tertunda.
Sama dengan kasus penolakan KPR, pemecahan sertifikat juga bisa terkendala karena kredit konstruksi bermasalah, sementara konsumen menerima KPR dari bank yang berbeda dengan bank penyalur kredit konstruksi. Akibatnya, developer tidak bisa memproses pemecahan sertifikat karena sertifikat induk sudah diagunkan di bank penyalur kredit konstruksi.
Bahkan, yang paling ekstrim pemecahan sertifikat tidak bisa dilakukan karena legalitas tanah bermasalah, atau developer belum mengantungi surat izin peruntukan penggunaan tanah (SIPPT) dan IMB.

Agar tidak mengalami masalah ini, sebaiknya beli rumah di perumahan yang kredit konstruksinya tidak bermasalah, atau yang kredit konstruksi dan KPR-nya dari bank yang sama, karena pemecahan sertifikatnya lebih mudah. Anda bisa menanyakannya ke bank penyalur KPR.
Pastikan perumahan sudah memiliki legalitas komplit: izin penguasaan lahan (izin lokasi), sertifikat induk berstatus HGB atas nama developer, master plan dan site plan yang sudah disahkan pemerintah setempat, SIPPT, IMB, dan izin penggunaan bangunan (IPB) khusus untuk apartemen atau bangunan tinggi. Minta developer menunjukkan copy-nya.
Ada bank yang demi mengejar target, sertifikat induk belum jadi sudah mau meneken akad kredit. Akibatnya proses pemecahan sertifikat berlarut-larut. Sebaiknya transaksi rumah dilakukan dengan notaris/PPAT yang dipakai developer saat membebaskan tanah karena dia mengetahui riwayat tanah tersebut.

4. Serah terima rumah meleset
Masalah ini terbilang paling banyak diadukan konsumen ke YLKI. Banyak faktor yang menyebabkannya. Misalnya, jumlah rumah yang laku belum mencapai skala yang cukup ekonomis untuk dibangun, sehingga developer menunda konstruksi. Ini banyak terjadi pada apartemen yang pengembangannya harus sekali jadi dan butuh modal besar.

Bisa juga serah terima rumah meleset karena developer gagal mendapat kredit konstruksi. Akibatnya proses pematangan lahan dan pembangunan infrastruktur perumahan tersendat dan rumah belum bisa dibangun. Atau legalitas masih dalam proses, tapi developer sudah memasarkan rumah. Begitu proses perizinan bermasalah, pembangunan rumah pun tertunda.

Yang paling blunder, developer salah mengalkulasi biaya pengembangan dan menjualnya terlalu murah untuk ukuran lokasinya, sehingga kesulitan meneruskan pembangunan sesuai janji. Kasus teranyar terjadi pada sebuah apartemen di bilangan Semanggi, Jakarta Selatan. (HousingEstate)

Wassalam,

Fajar

di Copast dari millis YBP